WhatsAppComprar desde el extranjero
Comprar casa en Florida siendo extranjero
No hace falta ciudadanía, green card ni siquiera visa para ser propietario en Estados Unidos. Lo que hace falta es saber qué preguntas cambian por comprar desde otro país: financiamiento, firma, envío del dinero, impuestos y una ley de Florida con la que la gente tropieza.
¿Se puede comprar sin ciudadanía ni green card?
Sí. Para ser propietario en Estados Unidos no hacen falta ciudadanía, green card ni siquiera visa. No hay una norma federal que limite quién puede tener el título, y comprar una propiedad no otorga ningún estatus migratorio: son cosas independientes en ambos sentidos.
Lo que sí cambia con su estatus es lo práctico: qué prestamista trabajará con usted, cómo firma y cómo tributa. Esas son las preguntas reales, y de eso trata el resto de esta página.
La restricción de Florida de la que casi nadie avisa
Desde julio de 2023 la ley de Florida limita las compras de quienes llama «foreign principals». El capítulo 692 de los Estatutos de Florida nombra siete países: China, la Federación Rusa, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen venezolano de Nicolás Maduro y Siria. Bielorrusia, Ucrania, Kazajistán y los demás no están en esa lista.
«Foreign principal» incluye a la persona domiciliada en uno de esos países que no es ciudadana estadounidense ni residente permanente legal. Si usted tiene ciudadanía o green card, la restricción no le aplica en absoluto.
A los demás les afecta donde nadie lo espera: la ley prohíbe comprar dentro de diez millas de cualquier instalación militar o infraestructura crítica. La infraestructura crítica incluye puertos marítimos y aeropuertos. Trace círculos de diez millas alrededor de los aeropuertos de Miami y Fort Lauderdale, PortMiami y Port Everglades y habrá cubierto buena parte de la costa donde la gente quiere comprar.
Hay una excepción. Una persona física puede comprar una sola propiedad residencial de hasta dos acres si la parcela no está a menos de cinco millas de una instalación militar y si tiene una visa estadounidense vigente que no se limite al turismo, o documentación de asilo. Una visa de turista no sirve. La compra debe hacerse a nombre de quien tiene esa visa.
Una propiedad que debe registrarse y no se registra acarrea una multa civil de mil dólares por cada día de retraso.
Esto orienta, no es asesoría legal, y «domicilio» es un término jurídico que no equivale a su pasaporte. Antes de que haga una oferta revisamos la parcela concreta y, ante cualquier duda, le remito a un abogado. Enterarse después de firmar es la manera cara de aprenderlo.
La sección sobre la restricción de Florida está escrita a partir de la propia ley: capítulo 692 de los Estatutos de Florida, artículos 692.201–692.205, en el sitio de la legislatura estatal. Orienta, no es asesoría legal.
Comprar sin viajar
Las compras a distancia son rutina aquí. La propiedad se ve por video, parte de los documentos se firman electrónicamente donde la ley lo permite y para el cierre se otorga un poder. Los documentos que exigen notario se gestionan en un consulado estadounidense, con un notario remoto autorizado o con un notario de su país más apostilla: cuál corresponde depende del documento y de la title company.
Lo que sorprende no es el papeleo sino los plazos: las citas consulares y las apostillas tardan semanas, no días. Por eso lo empezamos al principio y no al final: el contrato tiene fechas y no se mueven por un sello.
Qué le van a pedir
Un pasaporte y un segundo documento de identidad. Comprobante de fondos: un extracto que demuestre que el dinero existe. Y, aparte, el origen de los fondos: de dónde salió el dinero. Para la segunda pregunta la gente no suele venir preparada, y se hace en serio.
Si va a alquilar la propiedad o venderla más adelante, necesitará un ITIN, el número fiscal para quienes no tienen social security number. No hace falta para comprar, pero sí para declarar, y tramitarlo con tiempo evita una carrera contrarreloj. La solicitud la presenta un CPA, no un agente inmobiliario.
Financiamiento sin historial de crédito en EE. UU.
Los préstamos para extranjeros existen y son un producto bancario normal. No exigen historial de crédito estadounidense ni social security number. Sí exigen un pago inicial mayor que el de un residente, y el banco querrá ver ingresos y activos documentados de su país, a menudo traducidos.
Las condiciones se mueven con el mercado y varían mucho entre prestamistas, así que no publicaré cifras que quedarán obsoletas. Pregúnteme y le traigo cotizaciones actuales de bancos que realmente otorgan estos préstamos: eso último importa, porque muchos sencillamente no lo hacen.
Mover el dinero
El dinero se envía por transferencia a la cuenta escrow de una title company o de un abogado, nunca a una cuenta privada ni a datos que llegaron por correo sin confirmarlos por teléfono. El fraude de transferencias en bienes raíces es habitual y las instrucciones falsas se ven impecables.
Espere preguntas sobre el origen del dinero y espere responderlas con documentos, no con explicaciones. Los controles de sanciones y antilavado alcanzan al comprador, al origen de los fondos y a veces al banco intermediario. Empezar esto antes de encontrar la propiedad marca la diferencia entre un cierre tranquilo y una operación caída.
Impuestos y por qué necesita un CPA
Tres cosas sorprenden a los propietarios extranjeros. El ingreso por alquiler tributa en Estados Unidos y existe una elección de régimen que hay que hacer bien y a tiempo. Al vender, una parte del precio se retiene en el cierre por una norma federal llamada FIRPTA y se devuelve después si se retuvo de más. Y el impuesto sucesorio estadounidense trata a los no residentes de forma muy distinta, por eso la estructura de propiedad —a nombre propio, por sociedad, por fideicomiso— es una decisión con consecuencias.
Nada de esto es mi campo, y el agente que le diga lo contrario le está haciendo daño. Mi trabajo es plantear estas preguntas antes de que salgan caras y presentarle a un CPA que trabaje con propietarios extranjeros. Hay que involucrarlo antes de comprar, no en la primera declaración.
Después de comprar: administrar y alquilar
Una propiedad en la que no vive igual necesita a alguien en el lugar: para dejar entrar a los técnicos, tratar con la asociación, notar una filtración antes de que la note el techo de abajo. Las administradoras cobran un porcentaje del alquiler en arrendamientos largos y más en los cortos.
Antes de contar con el ingreso por alquiler, revise qué permite el edificio. Muchos condominios fijan un plazo mínimo, limitan cuántas veces al año se puede alquilar y exigen que la junta apruebe al inquilino por una tarifa. Una unidad comprada para alquiler corto en un edificio que lo prohíbe es un error caro y totalmente evitable: leemos esas reglas antes de la oferta, no después.
Pregunte antes de comprometerse
Media hora por Zoom, gratis y sin compromiso. Cuénteme desde dónde compra y qué está mirando, y le digo qué aplica a su caso concreto, incluido cuándo la pregunta es para un abogado o un contador y no para mí.