WhatsAppПокупка из-за границы
Покупка недвижимости во Флориде для иностранного покупателя
Чтобы владеть недвижимостью в США, не нужны ни гражданство, ни грин-карта, ни даже виза. Нужно другое — понимать, какие вопросы меняются оттого, что вы покупаете из другой страны: кредит, подписание, перевод денег, налоги и один закон Флориды, на котором люди спотыкаются.
Можно ли купить без гражданства и грин-карты?
Да. Чтобы владеть недвижимостью в США, не нужны ни гражданство, ни грин-карта, ни даже виза. Федеральных ограничений на то, кто может быть собственником, нет. Обратное тоже верно: покупка недвижимости не даёт никакого иммиграционного статуса — эти вещи никак не связаны.
От статуса зависит другое, практическое: какой банк с вами будет работать, как вы подпишете документы и как вас будут облагать налогом. Это и есть настоящие вопросы, и дальше страница про них.
Ограничение Флориды, о котором почти никто не предупреждает
С июля 2023 года закон Флориды ограничивает покупку недвижимости теми, кого он называет «foreign principal». Глава 692 Устава Флориды перечисляет семь стран: Китай, Российская Федерация, Иран, Северная Корея, Куба, венесуэльский режим Мадуро и Сирия. Беларуси, Украины, Казахстана и остальных в этом списке нет.
«Foreign principal» — это в том числе человек, домицилированный в одной из этих стран, который не является гражданином США и не имеет грин-карты. Если у вас гражданство или грин-карта, ограничение к вам не относится вовсе.
На остальных оно действует там, где никто не ждёт: закон запрещает покупку в пределах десяти миль от любого военного объекта или объекта критической инфраструктуры. К критической инфраструктуре отнесены морские порты и аэропорты. Проведите круги радиусом десять миль вокруг аэропортов Майами и Форт-Лодердейла, порта Майами и Порт-Эверглейдс — и вы закроете большую часть побережья, на котором люди и хотят покупать.
Исключение одно. Физическое лицо может купить один жилой объект площадью до двух акров, если участок не ближе пяти миль к военному объекту и если у человека есть действующая американская виза, не ограниченная туризмом, либо документы о предоставлении убежища. Туристическая виза не подходит. Покупка должна быть оформлена на имя владельца этой визы.
За незарегистрированный объект, который подлежит регистрации, штраф составляет тысячу долларов за каждый день просрочки.
Это ориентир, а не юридическая консультация, и «домициль» — юридический термин, который не равен вашему паспорту. До того как вы сделаете оффер, мы проверяем конкретный участок, а при любых сомнениях я отправляю вас к юристу. Узнать об этом после подписания контракта — самый дорогой способ узнать.
Раздел про ограничение Флориды написан по самому закону — глава 692 Устава Флориды, статьи 692.201–692.205, на сайте законодательного собрания штата. Это ориентир, а не юридическая консультация.
Как проходит сделка, если вы не приезжаете
Дистанционные сделки здесь обычное дело. Объект вы смотрите по видео, часть документов подписываете электронно там, где это допускается, а на само закрытие оформляете доверенность. Документы, которые требуют нотариуса, заверяют в консульстве США, у аккредитованного онлайн-нотариуса или у нотариуса в вашей стране с апостилем — что именно подойдёт, зависит от документа и от титульной компании.
Удивляет людей обычно не бумажная часть, а сроки: запись в консульство и апостиль занимают недели, а не дни. Поэтому мы начинаем это заранее, а не в конце: у контракта есть сроки, и они не подвинутся ради печати.
Какие документы обычно нужны
Паспорт и второй документ, удостоверяющий личность. Подтверждение наличия средств — выписка, из которой видно, что деньги есть. И отдельно — подтверждение происхождения средств: откуда деньги взялись. Ко второму вопросу люди обычно не готовы, а задают его всерьёз.
Если вы собираетесь сдавать объект или потом продавать, понадобится ITIN — налоговый номер для тех, у кого нет social security number. Для покупки он не нужен, но нужен для отчётности, и оформить его заранее спокойнее, чем в спешке. Заявление подаёт CPA, а не риелтор.
Финансирование без американской кредитной истории
Кредиты для иностранцев существуют, это нормальный банковский продукт. Американская кредитная история и social security number для них не нужны. Нужен более крупный первоначальный взнос, чем у резидента, и банк захочет увидеть подтверждённые доходы и активы из вашей страны, часто с переводом.
Условия двигаются вместе с рынком и сильно расходятся у разных банков, поэтому чисел, которые устареют, я здесь публиковать не буду. Спросите — принесу актуальные предложения от тех банков, которые такие кредиты действительно выдают. Последнее важно: многие просто не работают с иностранцами.
Перевод денег и подтверждение средств
Деньги уходят банковским переводом на эскроу-счёт титульной компании или адвоката — никогда на частный счёт и никогда по реквизитам, пришедшим письмом, пока вы не подтвердили их звонком. Мошенничество с реквизитами в недвижимости обычное дело, и поддельные письма выглядят безупречно.
Будьте готовы к вопросам о происхождении денег и к тому, что отвечать на них придётся документами, а не объяснениями. Санкционные и антиотмывочные проверки касаются и покупателя, и источника средств, и иногда банка-посредника. Начать это до того, как найден объект, — и есть разница между спокойным закрытием и сорванной сделкой.
Налоги и зачем нужен CPA
Иностранных собственников подводят три вещи. Доход от аренды облагается налогом в США, и там есть выбор режима, который нужно сделать правильно и заранее. При продаже часть суммы удерживают прямо на закрытии по федеральному правилу FIRPTA и возвращают позже, если удержали лишнее. А налог на наследство в США относится к нерезидентам совсем иначе, чем к резидентам, — поэтому форма владения (на себя, на компанию, через траст) это решение с последствиями.
Ничего из этого не моя область, и риелтор, который говорит иначе, делает вам плохо. Моя работа — поднять эти вопросы до того, как они станут дорогими, и познакомить вас с CPA, который работает с иностранными собственниками. Подключать его надо до покупки, а не к первой декларации.
После покупки: управление и аренда
Объекту, в котором вы не живёте, всё равно нужен кто-то на месте: впустить подрядчика, разобраться с ассоциацией, заметить протечку раньше, чем её заметит потолок снизу. Управляющие компании берут долю от аренды за длительную сдачу и больше — за краткосрочную.
Прежде чем рассчитывать на доход от аренды, проверьте, что вообще разрешает здание. Во многих кондоминиумах установлен минимальный срок аренды, ограничено число сдач в год, а жильца утверждает правление, и за это утверждение берут деньги. Квартира, купленная под посуточную сдачу в доме, где она запрещена, — дорогая ошибка, и она полностью предотвратима: мы читаем эти правила до оффера, а не после.
Спросите до того, как связали себя
Полчаса в Zoom, бесплатно и ни к чему не обязывает. Расскажите, откуда покупаете и что смотрите, а я скажу, что относится именно к вашей ситуации — и честно скажу, когда вопрос не ко мне, а к юристу или бухгалтеру.