Флорида не ограничивает владение жильём для иностранцев. Не нужны ни грин-карта, ни виза, ни американская компания. Нужны паспорт, счёт в банке для перевода денег, ITIN — если планируете сдавать объект, и трезвое понимание налогов и расходов, которые идут вместе с владением.
Какие документы нужны
Основной документ — действующий загранпаспорт. Для покупки за наличные этого чаще всего достаточно вместе с подтверждением происхождения денег: титульная компания обязана проверить источник средств. Если собираетесь сдавать — понадобится ITIN, налоговый номер для тех, кому не положен социальный. Счёт в американском банке, открытый заранее, сильно упрощает закрытие сделки.
Ипотека без американской кредитной истории
Иностранец без кредитной истории в США всё равно может взять кредит — банки называют это foreign national loan. Готовьтесь к большому первому взносу, обычно 30–40 процентов, к ставке выше, чем у резидента, и к документам из своей страны: выписки по счетам, подтверждение дохода, иногда рекомендательное письмо из банка. Одобрение идёт дольше обычного, поэтому разговор с банком начинают до оффера, а не после.
Налоги и правило FIRPTA при продаже
Во Флориде нет налога штата на доход — во многом ради этого сюда и едут. Платить придётся ежегодный налог на недвижимость, а в кондо к нему добавится ежемесячный сбор HOA. Но сильнее всего иностранных владельцев удивляет правило на выходе: по FIRPTA при продаже недвижимости иностранным лицом часть суммы сделки удерживается и уходит в налоговую до расчёта. Деньги возвращаются, но это нужно планировать заранее, а не узнавать на закрытии.
Во что реально обходится закрытие сделки
Считайте не только цену объекта. В расходы на закрытие обычно входят титульное страхование, государственные сборы и марки, инспекция, а для кондо — сбор за рассмотрение заявки ассоциацией и estoppel-письмо. В кондо ассоциация ещё и утверждает вас как покупателя: это время и бумаги. Ничего необычного тут нет, но именно эту часть чаще всего забывают заложить в бюджет.